Suddivisione spese riscaldamento

Nel 2020 è entrata in vigore una nuova legge, tramite il decreto legislativo 14 luglio 2020 n. 73, secondo la quale, eliminando ogni riferimento alla ormai vecchia Uni 10200, si propone un criterio basato sull'attribuzione ai consumi volontari di almeno il 50% delle spese connesse al consumo di calore per riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda per il consumo domestico. La restante quota parte (corrispondente quindi al massimo al 50% delle spese energetiche) sarà ripartita secondo un parametro che potrà essere (a titolo esemplificativo) quello dei millesimi, dei metri quadrati o dei metri cubi utili.

Il d. lgs. n.73/20 non è retroattivo ed è facoltativo per coloro che, alla data di entrata in vigore della norma (29/07/20) hanno già provveduto all'installazione dei dispositivi previsti dal d.lgs. 102/14 e a ripartire secondo i termini di legge allora vigenti.

Le tabelle millesimali

I criteri che vengono presi a riferimento per determinare il valore degli immobili che compongono l’edificio per calcolarne i millesimi sono di solito i seguenti:

• coefficiente di destinazione: gli ambienti di ogni appartamento vengono catalogati in camere, servizi (cucina, bagno, ripostiglio), corridoi, disimpegni, logge racchiuse tra pareti, cantine e soffitte, balconi coperti, balconi scoperti, terrazzo a livello, giardini. Per ciascuno di questi ambienti viene dato una sorta di valore indicativo. Ad esempio la camera da letto ha 1 mentre il corridoio ha 0,80; il balcone coperto vale di più di quello scoperto, e così via;

• coefficiente di orientamento: un appartamento esposto a nord e quindi alle intemperie, vale meno di uno esposto a sud. I vani che si trovano a sud-est e sud-ovest (in quanto più esposti alla luce) valgono di più di quelli posti a nord-ovest e nord-est e degli ambienti interni senza finestre;

• coefficiente di prospetto: gli appartamenti che affacciano su giardini valgono di più di quelli che affacciano davanti a un altro palazzo o su una strada secondaria;

• coefficiente di luminosità;

• coefficiente di piano: i piani superiori vengono valutati di più per via della maggior luce, aria e panorama.

Pertanto è importante ricordare che non va presa in considerazione solo la metratura dell'appartamento.

In caso di presunti errori, il singolo condòmino, di sua iniziativa, può presentare le eventuali prove (tramite relazione di un professionista). In seguito potrà essere proposta la rettifica in sede assembleare, da approvare con la maggioranza di cui al comma 2 art. 1136 c.c., e potrà essere richiesto un rimborso delle spese sostenute (ovviamente solo in caso di effettivo errore).

"Logico corollario è che, in base alla regola generale dell'onere probatorio (art. 2697 c.c.), la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili. (Cass. 14.12.2016 n. 25790)"

Se poi, nonostante la presenza di un errore, l’assemblea rimane inerte e si rifiuta di prendere qualsiasi decisione sul punto, è possibile ovviamente adire l’autorità giudiziaria per addivenire ad una modifica delle tabelle tramite provvedimento giudiziario. Il comma 2° dell’art. 69 disp. att del c.c. prevede che il condòmino che si ritiene leso possa adire l’autorità giudiziaria ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nelle tabelle, convenendo in giudizio esclusivamente il condominio nella persona dell’amministratore.